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La asesoría jurídica informa de la reciente Resolución de 18 de diciembre de 2024, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística, (BOE de 20/12/2024), con vigencia a partir del 1 de enero de 2025, define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, estableciendo una serie de medidas de contención de precios en la regulación de este tipo de contratos.
Por otra parte, la , dentro de las medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de alquiler de viviendas, imponía al INE elaborar antes el 31 de diciembre de 2024, un para la actualización anual a los efectos que marca el artículo 18 de la Ley por el derecho a la Vivienda, lo que tiene como finalidad evitar incrementos desproporcionados de la renta.
Recordemos que el art. 18 de la LAU, faculta la actualización anual de los contratos pero siempre que se hubiera pactado expresamente, lo que puede hacerse a través del incremento del IPC (Índice de Precios al Consumo) o, en su defecto, por el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que ha estado topado con el 2% durante el año 2023 y por el 3% durante el año 2024. No obstante, en el 2025 deberá actualizarse a través del nuevo índice al que nos referimos y que toma el valor más bajo entre la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC), el IPC subyacente y una tasa media ajustada calculada en base a parámetros específicos.
El índice de referencia se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual concertados con posterioridad al 25 de mayo de 2023, cuyas actualizaciones deban hacerse a partir del 1 de enero de 2025 en que entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda. No se aplica por tanto a los contratos firmados antes de esa fecha ni a los de uso distinto al de vivienda como pueden ser los de temporada, los de alquiler de negocio, los de garaje, etc.
Dicho lo anterior, el legislador pretende que este nuevo “Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda” (IRAV) , sea un sistema más homogéneo y, fundamentalmente, más moderado a la hora de actualizar las rentas, generando un menor impacto económico en los arrendatarios.
Para conocer este Índice, está disponible una práctica y efectiva herramienta de cálculo en la página web oficial del Instituto Nacional de Estadística:
https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler
La utilidad lanzada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana es muy intuitiva, recogiendo los supuestos aplicables y el importe máximo al que puede actualizarse la renta en el mes de que se trate.
Este índice, que será revisado mensualmente en las mismas fechas fijadas en el calendario de disponibilidad de las estadísticas para el IPC, utiliza la fórmula de actualización que corresponda según el tipo de contrato concertado. Tiene en cuenta para ello el valor mínimo que resulte de la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación del IPC subyacente, y la tasa de variación anual media en los términos definidos en el Anexo de la Resolución de 18/12/2024, que atiende a dos parámetros marcados conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y por la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía.
La mencionada herramienta digital recoge tres bloques de contratos distintos para acudir a la actualización posible a partir del 1 de enero de 2025:
1º) Los contratos concertados con anterioridad al 25 de mayo de 2023, seguirán actualizando su renta anual con el IPC o con el IGC según se recoja en el contrato de alquiler firmado. No obstante, existirá la posibilidad, fundada en la libertad de pactos del art. 1255 del CC, de que las partes consensuen aplicar al contrato el nuevo índice (IRAV). Como dato al respecto, el INE publicó el pasado 3 de enero el índice de referencia que se situó en el mes de noviembre de 2024 en el 2,20%, quedando por debajo del IPC de ese mismo mes que cerró en el 2,4% de tasa interanual.
2º) Los contratos firmados con posterioridad al 25 de mayo de 2023, se aplicará la formula IRAV que sustituye al IPC como referencia principal de actualización.
3º) Los contratos firmados con anterioridad al 25 de mayo de 2023, con mecanismo de actualización de la renta fijado mediante el índice establecido en la Ley por el Derecho a la Vivienda, les será aplicable lo dicho para los contratos firmados con posterioridad a 25 de mayo de 2024.
Establecida la subida de la renta, el arrendador deberá notificarla al arrendatario por escrito y con una antelación mínima de un mes a la fecha del incremento resultante.
Finalmente recordar que si no hay pacto expreso en el contrato firmado que indique la posibilidad de actualizar la renta anualmente, no se podrá aplicar ningún índice.
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