La Asesoría Jurídica del Colegio nos informa que el BOE de 21 de marzo pasado publica el Real Decreto-ley 8/2026, que introduce un conjunto de medidas extraordinarias en materia de arrendamientos de vivienda habitual, con incidencia directa en la duración de los contratos y en la actualización de las rentas, teniendo efectos inmediatos desde el día siguiente a su publicación.

La norma se incardina en el marco de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y se complementa con la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Desde una perspectiva jurídica, se trata de una regulación de carácter excepcional y de derecho necesario, lo que implica que prevalece sobre lo pactado contractualmente mientras permanezca vigente.

El Real Decreto-ley establece una prórroga extraordinaria obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Así, aquellos contratos en vigor cuya finalización tenga lugar antes del 31 de diciembre de 2027, podrán ser prorrogados, a solicitud del arrendatario, por periodos anuales hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose durante esta prórroga las condiciones del contrato original. Señala la Disposición que el arrendador está obligado a aceptar dicha prórroga salvo en supuestos excepcionales legalmente previstos, como la existencia de un acuerdo entre las partes, la suscripción de un nuevo contrato o la necesidad de ocupación de la vivienda por el arrendador en los términos que recoge el art. 9.3 de la ley. Asimismo, esta prórroga es incompatible con otras prórrogas extraordinarias previstas en la normativa vigente y no se aplicará si las partes acuerdan un nuevo contrato con una renta inferior.

El RDL también introduce una limitación extraordinaria en la actualización anual de la renta aplicable hasta el 31 de diciembre de 2027. Se establece que, cuando deba revisarse la renta, las partes podrán negociar el incremento, pero con límites: si el arrendador es un gran tenedor, el aumento no podrá superar el 2% en ningún caso. Si no lo es, el incremento será el que se pacte libremente, pero, en ausencia de acuerdo, también se aplicará ese límite del 2%. Esta previsión limita la aplicación de índices de actualización previamente pactados, como el IPC, reforzando el control público sobre la evolución de los precios del alquiler.

Desde el punto de vista constitucional, estas medidas suponen una intervención directa en elementos esenciales del contrato como es la duración y la renta, justificándose en la función social del derecho de propiedad y en la necesidad de garantizar el acceso a la vivienda. No obstante, sus efectos prácticos también implican una restricción relevante de la autonomía de la voluntad y de las facultades del arrendador, que debe asumir estas condiciones de forma obligatoria mientras la norma esté en vigor.

Finalmente decir, que al tratarse de un Real Decreto-ley, su validez definitiva queda condicionada a su convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo máximo de treinta días. En caso de convalidación, la norma continuará vigente e incluso podrá tramitarse como proyecto de ley. Por el contrario, si no se convalida, quedará derogada, lo que abre un escenario de incertidumbre jurídica. En tal caso, las situaciones generadas durante su vigencia, como las prórrogas aplicadas o actualizaciones de renta efectuadas conforme al límite legal, se consideran, con carácter general, válidas, dado que fueron realizadas mientras la norma estaba plenamente vigente, lo que podría ser objeto de controversia interpretativa. Si se deroga, dejaría de aplicarse el régimen extraordinario, recuperando plena eficacia el sistema ordinario previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en lo pactado entre las partes.