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Mediante la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE núm. 3, de 03/01/2025), se ha operado una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), referida a la implantación de pisos turísticos en las comunidades de propietarios.
Ante las consultas que se han recibido en el Colegio, debemos informar que la modificación que a continuación detallamos no es aplicable en Cataluña, y si en el resto del territorio nacional.
La ley recoge los siguientes cambios:
1. Incorpora un nuevo apartado 3 al artículo 7 de la LPH, señalando que el propietario que desee destinar su vivienda a alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a lo dispuesto en el apartado 12 del artículo 17 de la misma Ley.
2. Modifica el apartado 12 del artículo 17, estableciendo que el acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba la implantación de pisos turísticos en el inmueble, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría será necesaria para aprobar un incremento máximo del 20% en la participación de los gastos comunes en las viviendas donde se lleve a cabo dicha actividad.,
3. Se añade a la Ley una nueva Disposición Adicional Segunda, estableciendo que los propietarios que ya estuvieran destinando sus viviendas a alquiler turístico con anterioridad al 3 de abril de 2025, podrán continuar con esta actividad siempre y cuando cumplan las condiciones y plazos previstos en la normativa turística aplicable. Por tanto, la Ley no tiene carácter retroactivo.
Esta modificación, que se ajusta a la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, revierte la situación que se generó con la reforma de 2019, donde se permitía la actividad turística salvo prohibición expresa de la comunidad, mientras que ahora se presume prohibida salvo autorización expresa de la junta de propietarios.
Sin embargo, como decíamos, en Cataluña no es aplicable la LPH, ni, por tanto, la reforma que hemos explicado, porque en este ámbito territorial las relaciones jurídicas entre copropietarios se regulan a través de la Ley especial 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro V del CCCat, que tiene carácter de legislación propia.
No obstante, hay que recordar que en Cataluña las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar la implantación de apartamentos turísticos a través del contenido del art 553.11, apartado 2 e) de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, cuando señala que son válidas las cláusulas estatutarias que “limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos”. Esto se complementa, a su vez, por el contenido del art. 553.40.1 del CCCat, cuando señala que los propietarios y ocupantes de los elementos particulares no pueden realizar actividades que los estatutos excluyan o prohíban de forma expresa
Por tanto, desde un punto de vista técnico-jurídico, es viable en Cataluña que las comunidades puedan limitar estatutariamente el uso de las viviendas como apartamentos turísticos, lo que ha sido validado por la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, entre otras, en la sentencia 33/2016, de 19 de Junio de 2016, pero especialmente en la Sentencia de 13 de septiembre de 2018 que crea doctrina jurisprudencial. Esta última resolución, reiterada en otras posteriores, señala que el acuerdo de prohibición de pisos turísticos adoptado con el quórum previsto en el art.553-26.2 del CCCat, es válido e inscribible en el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, hasta que el legislador catalán aborde esta cuestión de tanta trascendencia, el administrador debe informar que la reforma de la Ley 1/2025, no es aplicable en Cataluña, si bien las comunidades pueden reformar sus estatutos para limitar la actividad de pisos turísticos.
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